[부동산투자이야기] 나인원 한남 서울의 또다른 로또아파트??

대신증권의 야심찬 분양계획이 HUG(주택도시보증공사)의 보증거절로, 4년 임대 후 분양으로 선회되면서 서울시내 또다른 로또 아파트가 탄생하였다.

(대신F&I가 나인원 한남 분양가로 3.3㎡ 당 6360만원을 요청했으나,
HUG가 '4750만원 위로는 분양 보증해줄 수 없다고 거절하면서, 임대분양으로 선회한 것이다.)

아파트라고 하지만, 고급빌라촌이라고 표현하는게 더 옳을 것 같다.

제일 작은 평형수가 전용면적 약 206제곱미터이니, 3.3058 로 나누면, 62평형이고,
제일 큰 평수가 273제곱미터, 82평형으로 초 대형 아파트다.

초 대형일 뿐만 아니라, 최저 분양가도 약 33억에 월세 70만원이다.
비싼 평형은 48억에 250만원 월세를 받으니, 왠만한 자산가가 아니라면 엄두도 내지 못할 가격대이다.

하지만, 내가 만약에 돈이 좀 있다면 투자해볼만 할것 같다.
왜냐면 현재 주변시세와 4년후 분양가의 차액 때문이다. 그 차액은 작게 잡아도 10억이나 되는데, 이게 바로 로또 아파트로 불리는 이유가 되겠다.

위 2018.06.27일자 민주신문 기사에 빨간색으로 표시한 부분을 살펴보자.

2019년 11월 예정인 나인원 한남의 가장 적당한 비교대상으로, 한남 더힐 아파트가 있다.

2011년에 지어져서 2019년 11월 나인원 한남이 들어설즈음 되면 약 2020년 10년이 다 되어가는데, 4년후 예상 분양가는 한남 더힐 보다 약 10여억이 더 낮다.

아무래도, 한남 더힐 자체도 최고층의 높이가 12층에 불과해, 재건축의 가능성이 있고, 용산 한남동이라는 입지조건 때문에 부동산 하락시기가 온다하더라도 가격은 그리 떨어지지 않을 것으로 생각되는데,

새 아파트인 나인원 한남이 2019년 11월에 임대 들어와서 4년후에 후분양을 실시한다면, 어떻게 될까??

아마 가격대는 당연히 한남 더힐을 능가할 것으로 예상된다. 2019년에서 4년후면 2023년이고, 그러면 한남더힐은 12년차에 들어가는데,  나인원 한남은 거진 새 아파트이기 때문이다.

 (Daum지도)

지도상으로 봐도, 일단 나인원 한남의 위치가 한남더힐보다 6호선 지하철에 보다 가깝고,
'브이'자 표시를 해둔 서울 용산국제학교와도 지리적으로 가깝다.  또한 아래에 경의중앙선인 '한남역'을 가려고 해도, 8차선 도로를 건널필요가 없고, 심심하면 한강진역 2번 출구옆에 '블루스퀘어'에 가서 유명 뮤지컬들도 즐길수 있다.  좀 더 고상한 취미가 있다면, 리움미술관에서 관람을 해도 된다.

아래에는 순천향대학병원이 바로 자리잡고 있고, 용산구청과도 더 가깝다.

이렇게 나인원 한남의 지리적인 이점이 '한남 더힐'보다 더 뛰어난데, 분양가는 현재기준으로 10억 정도 낮다면, 바로 로또가 아닐까? 생각이 든다.

리스키 Risky적인 부분에서 한남더힐 아파트 아래 유엔공용부지가 개발되면, 공급이 더 늘어날수도 있겠지만, 별 걱정이 되질 않는다.  직접적인 한강뷰라고는 하지만 너무 한강과 붙어 있어서 살기에는 좋지 않을 것 같고, 강변북로 도로의 매연과 소음때문에 더 안좋지 않을까? 생각이 든다.

직접 한남동에 살아보지 않았고, 많이 놀러가지(답사) 않아서, 현지인으로서의 정확한 감은 없지만, 지도를 보고 이리저리 살펴본 느낌이 그렇다.

가장 보수적으로 잡아서 4년후에 분양가 대비 현재 시세차액으로 약 10억원의 프리미엄이 형성되었다고 가정해 보자.

제일 저렴한 60평형대를 예를 들어 계산해 보면,

33억에 월세 70만원 --> 33억에 연 840만원이 된다. 
4년으로 치면 월세는 840만원 x 4년 = 3360만원.
33억을 은행에 그냥 넣어두었을때, 이자율 3%로 계산하면 1년에 9900만원
9900만원을 x 4년하면 = 3억9천6백만원이다.

은행이자의 기회비용 396,000,000원과, 4년치 월세 33,600,000원을 더하면,
429,600,000원이 나온다. 

그렇다면 10억에서 빼보자.

570,400,000원의 이익이 나온다. 

그럼, 에이....별로 안되네라고 생각할수도 있겠지만,

수익율을 계산해 보자.

570,400,000원 나누기 33억 = 17% 수익이다. 

4년동안 큰 위험없이 기본 17%의 수익에다 4년치 물가상승률을 더해보자.

보통 1년 물가상승률을 2~3%로 잡는다고 생각하면, 2%로만 잡아도, 2% x 4년 = 8%가 나온다. 앞으로 유가가 더 상승한다면 물가상승률은 더 많이 오를 것이다. 

그리고 4년동안 임대기 때문에, 보유세나 기타 그밖의 부동산세가 없으니,
그만큼 더 이익을 쳐줘야 할수도 있다. 

어쨋든,

17% + 8% = 25%에다가 + 알파가 있는 것이다. 

이 아파트 임대분양이 정말로 로또라고 부를수 있느냐의 핵심은 이 알파에 있지 않을까??

부자들이 얼마나 나인원 한남의 전망을 밝게 보는지를 여실히 보여주는 기사검색자료다.

여기에 청약을 신청한 사람들은, 그 +알파에 대해서 높게 계산했음이 분명하다.

최소보증금이 33억/70만원이나 되는데......
341가구 모집에 1886명이나 청약자가 몰렸으니까 말이다.
전세도 아니고 월세를 사는 것인데, 결쟁률이 5.53%나 된다.

기업은 청약자격이 안되고, 개인만 청약이 가능했는지는 모르겠는데,
기업으로까지 청약자격이 되었다면, 아무래도 경쟁률은 더욱 높아지지 않았을까 생각이 들기도 한다.

용산역과도 가까워, 지방의 자산가들도 관리가 편리해 신청했을 가능성도 있고,
고액자산가들은, 돈을 더 벌기보다, 어떻게든 지키고 안정적으로 수익을 창출하기를 더 바라기 때문에, 더 청약경쟁률이 높아진 것일 수도 있다.



덧붙여서,
나인원한남의 홈페이지를 둘러보고 드는 생각은,
'멤버쉽', '클럽', '프라이빗' 이라는 표현으로, 최고급 아파트를 사는 너희들끼리 커뮤니티를 만들어봐라는 느낌이다.

평당 1400만원 정도밖에 되지 않는 아파트 단지에도 부녀회나, 동대표들등등의 단합이나 파워들이 장난이 아닌데, 이정도급의 고급 아파트 단지의 커뮤니티는 얼마나 대단할까? 라는 생각이 든다.



정말 나인원 한남이 로또가 될것인지 아닌지,
4년후에 어떤 결과를 가지고 올지, 지켜보자. 생각보다 4년이라는 시간은 빠르다.