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[주식투자이야기] 이데일리의 숨겨진 자산은 무엇인가? KG ETS에는 어떤 영향이??

지난번 포스팅을 하면서 KG케미칼 사업보고서를 보다가 놀라운 사실하나를(?) 발견했다.

이데일리의 부동산가치가 1천억이 넘는다는 사실 이었다. 


내가 단순히 몰라서 그렇지, 이미 예전부터 공시되고 있던 지료라 새로운것이 없을수도 있다. 하지만......

땅값만 803억 
건물 275억, 구축물232억,
그리고 건설중인자산 약 8억
총 합계는 얼마일까?

무려 1,318억이나 된다.

억....

정말 '억'소리가 나지 읺
않는가??

그럼 공시가격이 그렇다는 말인데....
실물가격은 얼마정도의 값어치를 반영할수 있을까?

먼저 언제 가격실사를 했는지를 알아보는것과,
KG그룹이 언제 매수했는지 알아보는게 중요할것 같다.

언제 공정가치평가를 했는지 알수 없다면,
최소힌 매수한 시점부터 물가상승률만큼 곱해서 계산해볼수는 있을 것이다. 

추가적으로 이데일리의 감사보고서를 보다가
조금 이상하다고 생각할수 있는부분을 발견했는데,
아래 자료를 살펴보자.


투자부동산의 장부상 금액이 좀 이상하다. 천원 단위로 표기했으니, 

천,만,십만,백만....

당기말 취득원가가 116만원이다..????

그리고 토지는 184만원이다.

그런데 임대수익은 1,500~1,600만원이나 된다.

이 사실이 맞다면 취득원가대비 임대수익은 무려 10배가 넘는데....알고보면 KG그룹 곽회장은 부동산 투자의 귀재였던가??? 

아래에 공정가치평가를 2011년인 7년전에 시행했다고 하더라도 이건 너무 심하다는 생각이 든다. 

평당 가격이라면 조금 이해할수도(?) 있겠지만 그래도 공정가가 너무나 낮다.

만약 투자부동산까지 실물가격으로 제대로 평가된다면 이데일리의 부동산 가치는 더 늘어날것으로 보이는데......

아무래도 위 1,318억이라는 숫자도 2011년쯤에 평가된것이 아닐까 하는 의심이 든다. 토지를 제외한 건물과 구조물은 감가상각까지 해왔으니 그 가치는 아무래도 1,500억이상이었을꺼라 추측된다. 

KG케미칼의 공시자료를 살펴보면 
2012년 1월16일에 이데일리 지분 33%를 취득했다고 되어있으니, 2011년도의 실사는 이데일리의 매각을 위해 실시했음을 추정할수 있다.


현재 이데일리의 지분은 KG ETS가 약 37%, 자사주 제외시 41%이며, KG이니시스가 약33%, KG케미칼이 약 4%를 들고 있으므로, 대주주 개인의 지분은 무시하고 대충 계산해봐도 70%로가 넘으니 명실공히 KG그룹의 회사라고 할수 있다.

요즘 여러가지 미디어수단이 늘어나고 인터넷업체들의 과다경쟁으로인해 이데일리의 수익성은 그다지 좋지않다. 한해걸러 적자와 흑자를 번갈아가면서 내고 있는 실정이라고 할수 있어, 많은 지분을 가지고 있는 KG ETS의 손익에 손해만 주고 있는데, 

만약 이데일리가 가진 부동산의 가치가 제대로 평가되고 반영된다면 향후 KG ETS와 이니시스의 기업가치평가는 어떻게 해야할까??

이데일리의 지분 37프로 이상을 가지고 있는 KG ETS의 자산가치가 적어도 500억 이상은 플러스 되야하지 않을까 싶다.
(1318억 x 지분율)


그리고 골프장인 써닝라이프의 상환우선주로부터 이데일리는 연 3.5~4.5%에 해당하는 이자를 KG ETS에 제공하고 있기도 하다.




하지만,
무엇이든지 완전무결하게 다 좋을순 없고 주가가 죽을 쓰고 있는 이유가 있다.

바로 이데일리가 부동산자산 1,318억중 900억치에 대해 담보설정을 해놨다는 것이다. 담보로 빌린 차입금액은 위자료에서 보듯이 써닝라이프금액을 제외하면 약 600억정도 된다. 

이 말은 즉 600억의 약 40%로인 240억은 KG ETS의 부채로 볼수 있다는 점이다.

부정적으로 생각할수도 있지만, 레버리지 차원으로 생각하면 아주 잘하고 있는 것이라 할수 있다. 부동산이라는 확실한 담보물건으로 차입금리도 저렴했을꺼라 생각되고, 건물 취득을 위한 차입인지, 다른 사업을 위한 차입인지는 모르겠으나, 부동산을 그냥 놀리면 뭐하겠는가? 감당할수 있는 수준에서 적극 레버리지를 사용하면 오히려 득이 될것이다. 

이데일리의 본사 주소로 소공동을 검색해보면,
회현사거리 모퉁이에 명동역 4번 출구와 거의 바로붙어있다. 명동거리 건너편에 위치하고 있는데.....

명동은 우리나라에서 평당 땅값이 가장 비싼곳이라고 할수 있다. 평당 임대료가 가장 비싸다고 했는지, 정확한 것은 찾아봐야겠지만 정말 2011년에 공정가치평가를 했다면, 현재 1.5배정도는 하지 않을까??

아무튼 여기까지 KG ETS의 애물단지로 여겨졌던 이데일리의 부동산에 대한 생각을 정리해보는 시간을 가져보았다. 

이데일리가 비상장회사라 일개개미가 정확한 자료를 인터넷 손품으로만 모으기는 힘들지만, 생각 전환의 계기로 부동산이 투자가치를 이끌어낼수 있지 않을까 하여 포스팅을 해보았다.


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