국내 도입예정인 IFRS 국제회계기준
-2018년 IFRS9(금융상품)과 IFRS15(수익인식)이 실시
-2019년 IFRS16(리스) 도입예정
-2021년 IFRS17(보험부채) 도입예정
2011년에 처음 국내에 도입된 IFRS,
당시 자산인식기준이 원가기준에서 공정가 인식기준으로 변경되면서,
자산가치가 좋은 회사에 투자하라는 얘기들이 많이 돌았고,
부동산과 같은 유형자산을 취득시점의 낮은 원가로 장부에 반영해 두었던 일부 회사는 한시적으로 주가가 상승하기도 하였다.
하지만 이것은 '자산 2조원 이상' 및 '상장회사'만 해당하는 규정이었고,
실제로 사업구조가 좋아지거나, 직접적으로 기업에 현금이 유입되는 것이 아니었기 때문에
IFRS의 약발은 그리 오래 가지 않았다.
핵심적인 회계원칙만 어기지 않는다면,
재무제표에 영업이익을 표시하지 않아도 된다는 말까지 나오면서,
기업의 재무제표 작성 재량권을 최대한 인정해 주는 제도라고 하였는데,
그 결과 업종별, 회사별로 재무제표 작성기준이 많이 달라질수 있기 때문에,
단순히 재무제표 비교만으로 해당회사의 가치를 평가하는 일은 어려워 질것이라는 예측이 있었다.
그리고,
요즘 나오는 얘기가 IFRS15 이다.
특히 부동산 시장과 관련하여, IFRS15 시행이 정착하게 되면,
아파트 분양은, 현재 선분양에서 '후분양'으로 바뀔것이라는 소문아닌 소문이.....들려왔는데,
과연 어디까지가 사실일까???
IFRS15가 적용되면,
수익의 인식기준이 좀 더 엄격하게 바뀌게 되는데, 그중에서도 특히 '진행률'로 수익을 인식하는 건설사들의 손익인식기준에 제동이 걸린다.
왜냐면 원칙적으로 공사 진행정도에 따라 수익을 인식하는 '진행률'을 사용하지 말고, '인도기준'을 사용하라고 권고하고 있기 때문이다.
아파트를 준공하거나 선박을 제조하는것처럼 공사기간이 긴 프로젝트의 경우, 매출계산서 발행과 상관없이 공사 진척율이 따라 매출을 인식했었는데, 앞으로는 그러지 마라는 것이다.
꼭 그렇게 하려면,
공사진행중에 상대방이 계약을 취소하더라도 진행된 만큼의 공사대금을 확실히 받을수 있다는걸 증명할수 있으면 된다고 한다.
그래서 계약금과 1차 중도금까지 지불했을때 공정률이 10%가 되지 않으면 수익을 진행률로 인식 할수 있다.
지금은 아파트 청약당첨자가 계약금을 지불하더라도 1차중도금을 내기전까지는 자유롭게 계약을 취소할수 있기때문에, 청약당첨자가 1차중도금 납입시기까지 공사가 10%이상 진행되지 않으면 건설사도 위험이 없다고 보는것 같다.
그런데 왜 기준점을 10%로 잡았는지는 알수 없으나,
중도금 1차분을 내기도 전에 공정률이 10%를 넘어가면, 공사진행에 대한 위험은 건설사가 지게되고, 건설중인 미분양아파트는 재고자산으로 인식해서 완공후 고객에게 인도할때야 비로써 매출로 인식이 가능하다.
즉 진행률을 적용할수 없다면,
공사완공이 되기전까지의 투자는 수익이 되지 않고 자산과 부채로만 잡히고,
약 2~3년후 완공되어 인도될시점이 되어야 수익으로 잡히게 되니,
아래의 한신공영사례와 같이 깜짝 실적 사례가 나오기도 하는 것이다.
굉장히 쉽게 서술하려고 노력했는데도, 조금 어렵게 느껴지는 것 같아 '아이투자'에서 만든 기사자료 일부와 도표를 가져와 보았다.
먼저 점선 동그라미를 보자.
2016년 1월 공사를 시작한 700세대 분양때는 진행률이 0%이고, 1차중도금까지 납입완료했기 때문에 '진행율'로 수익을 인식한다.
그런데 2016년 6월 추가 300세대에 대한 분양은, 이미 공정률이 15%가 넘어가고 있기 때문에, 진행률로 인식하면 안되고 인도기준으로 수익을 인식해야 한다.
그러면, 위의 경우에는 2018년 6월 공사가 완공될때까지 700세대에 대한 수익만 인식이 되고, 나머지 300세대는 2018년 6월 이후에 인식이 되는 것인데,
그렇게 되면, 위 공사를 진행한 업체의 수익은 당연히 나빠지게 되는데......
이것이 모든 아파트 건설공사의 경우에 해당하느냐?
그건 또 아니다.
현대, 대우건설과 같이 자체사업으로 건설하는 업체에만 위 규정이 적용되고,
도급을 받아 진행하는 경우엔 '지급청구권(돈 받을 권리)'을 건설사가 가지고 있다고 인정해 줘서 진행율로 수익인식이 가능하다.
*대림건설과 같이 자체사업비중이 낮은 건설사는 해당사항이 거의 없다고 함
그러니까,,자체사업을 하지 않고, 수분양사라는 걸 내세워서, 혹은 SPC라고 특수목적회사를 하나 만들고 그 회사에서 도급을 받으면 진행율로 수익인식이 가능하다는 얘기다.
혹은, 분양일정을 앞당겨서, 공사가 10%이상 진행되기 전에 1차 중도금을 받으면 끝 아닌가?? 보통 분양시점으로부터 3~5개월쯤 되면, 1차 중도금을 내고 공정률은 10%가 된다고 하는데, 공사기간 자체를 길게 잡아버리면 3개월이 지나서 1차 중도금을 낼때에도 공정률은 10%가 안되게 되는 것이다.
도대체 이게...뭔가??
피해갈 구멍은 다 있는 것이다..
아무튼,
그래도 IFRS15 회계인식기준 자체가 '진행율'을 막고,
좀 더 정확한 수익인식을 추구 하기때문에, 어느정도의 건설사 분식이나 횡령, 리베이트, 불공정거래를 막을수 있지 않을까? 생각이 들면서,
앞으로 부채가 많은 건설사나, 조선사와 같은 프로젝트성, 수주산업의 특성을 가진 회사들은 가재비 눈으로 봐야하는게 아닌가 싶다.
진행율로 하지 않더라도, 건설사는 도급을 받거나, 도급을 줘서 진행하는 사업보다는 자체사업이 더 많은 이익이 발생한다고 하니,
분명 '후분양'에 대한 고려를 하고 있을 것이고,
'후분양'에 따른 이자비용과 손실에 대해서 정부가 어느정도의 보조금을 지원할수 있을까 궁금한데, 이것은 앞으로의 부동산 시장의 향방에 따라 결정되지 않을까? 생각이 든다.
어떤 사람은, 문재인 정권이 들어오고 나서 부동산이 급격히 상승한 이유가,
이명박 박근혜 시절 세력들이 모아놓았던 부동산 물량을 털어먹기위해,
마지막 불꽃으로 급등시킨 이후, 정리한 것이라고도 하는데,
어느정도 설득력은 있는 것 같다.
문재인 정권초반에 8.2 부동산정책등, 여러가지 부동산 규제정책을 발표했음에도 불구하고,
규제정책을 우습게 보듯, 집값은 몇개월만에 엄청난 속도로 상승했기 때문이다.
뭐....그건 조금 더 지켜봐야 알수 있겠지만,
여기까지
내가 내린 결론은 IFRS15로 회계기준이 바뀐다고해서 건설사들이 무조건 '후분양'으로 사업을 진행해야 하는 건 아니라는 것이다.
Post Script.
위 글은 건설사의 수익인식 기준 위주로 작성하였는데,
포스팅하며 찾은 다른 기업들 사례이다.
매출에 대한 인식자체가 엄격해짐에따라, 고객에게 제공해야하는 반품및 하자보수, 그리고 서비스에 대한 비용을 비용으로 인식하지 않고, 매출에서 차감하는 방식으로 이루어진다.
그러면, 매출자체가 줄어드는 효과가 발생한다.
아래 사례자료들를 살펴보면서 이 포스팅은 마무리 짓도록 하자.
GS리테일
점포 경영주에게 지급하는 지원금, 보상금 : 영업외 비용 또는 판관비 --> 매출에서 차감
삼성전자(부채 7조증가)
물건 외상판매시 할인프로모션 : 판매촉진비 --> 매출에서 차감
프로모션 비용지출 확정전까지 총액을 매출채권으로 기록후 지급이 예상되는 프로모션비만큼 부채(미지급비용)로 지정.
LG전자
마케팅 비용 --> 부채로 인식 (부채는 곧 자산이므로 자산이 증가)
통신사
마케팅비용, 고객유치수수료 --> 자산으로 인식되어 고객의 가입기간동안 순차적으로 상각
가입자 1명 유치할때 보조금 24만원 : 판관비로 한번에 인식 --> 24개월동안 매월 1만원씩 상각 --> 이익잉여금이 증가하는 것처럼 보일것
-2018년 IFRS9(금융상품)과 IFRS15(수익인식)이 실시
-2019년 IFRS16(리스) 도입예정
-2021년 IFRS17(보험부채) 도입예정
2011년에 처음 국내에 도입된 IFRS,
당시 자산인식기준이 원가기준에서 공정가 인식기준으로 변경되면서,
자산가치가 좋은 회사에 투자하라는 얘기들이 많이 돌았고,
부동산과 같은 유형자산을 취득시점의 낮은 원가로 장부에 반영해 두었던 일부 회사는 한시적으로 주가가 상승하기도 하였다.
하지만 이것은 '자산 2조원 이상' 및 '상장회사'만 해당하는 규정이었고,
실제로 사업구조가 좋아지거나, 직접적으로 기업에 현금이 유입되는 것이 아니었기 때문에
IFRS의 약발은 그리 오래 가지 않았다.
핵심적인 회계원칙만 어기지 않는다면,
재무제표에 영업이익을 표시하지 않아도 된다는 말까지 나오면서,
기업의 재무제표 작성 재량권을 최대한 인정해 주는 제도라고 하였는데,
그 결과 업종별, 회사별로 재무제표 작성기준이 많이 달라질수 있기 때문에,
단순히 재무제표 비교만으로 해당회사의 가치를 평가하는 일은 어려워 질것이라는 예측이 있었다.
그리고,
요즘 나오는 얘기가 IFRS15 이다.
특히 부동산 시장과 관련하여, IFRS15 시행이 정착하게 되면,
아파트 분양은, 현재 선분양에서 '후분양'으로 바뀔것이라는 소문아닌 소문이.....들려왔는데,
과연 어디까지가 사실일까???
IFRS15가 적용되면,
수익의 인식기준이 좀 더 엄격하게 바뀌게 되는데, 그중에서도 특히 '진행률'로 수익을 인식하는 건설사들의 손익인식기준에 제동이 걸린다.
왜냐면 원칙적으로 공사 진행정도에 따라 수익을 인식하는 '진행률'을 사용하지 말고, '인도기준'을 사용하라고 권고하고 있기 때문이다.
아파트를 준공하거나 선박을 제조하는것처럼 공사기간이 긴 프로젝트의 경우, 매출계산서 발행과 상관없이 공사 진척율이 따라 매출을 인식했었는데, 앞으로는 그러지 마라는 것이다.
꼭 그렇게 하려면,
공사진행중에 상대방이 계약을 취소하더라도 진행된 만큼의 공사대금을 확실히 받을수 있다는걸 증명할수 있으면 된다고 한다.
그래서 계약금과 1차 중도금까지 지불했을때 공정률이 10%가 되지 않으면 수익을 진행률로 인식 할수 있다.
지금은 아파트 청약당첨자가 계약금을 지불하더라도 1차중도금을 내기전까지는 자유롭게 계약을 취소할수 있기때문에, 청약당첨자가 1차중도금 납입시기까지 공사가 10%이상 진행되지 않으면 건설사도 위험이 없다고 보는것 같다.
그런데 왜 기준점을 10%로 잡았는지는 알수 없으나,
중도금 1차분을 내기도 전에 공정률이 10%를 넘어가면, 공사진행에 대한 위험은 건설사가 지게되고, 건설중인 미분양아파트는 재고자산으로 인식해서 완공후 고객에게 인도할때야 비로써 매출로 인식이 가능하다.
즉 진행률을 적용할수 없다면,
공사완공이 되기전까지의 투자는 수익이 되지 않고 자산과 부채로만 잡히고,
약 2~3년후 완공되어 인도될시점이 되어야 수익으로 잡히게 되니,
아래의 한신공영사례와 같이 깜짝 실적 사례가 나오기도 하는 것이다.
굉장히 쉽게 서술하려고 노력했는데도, 조금 어렵게 느껴지는 것 같아 '아이투자'에서 만든 기사자료 일부와 도표를 가져와 보았다.
먼저 점선 동그라미를 보자.
2016년 1월 공사를 시작한 700세대 분양때는 진행률이 0%이고, 1차중도금까지 납입완료했기 때문에 '진행율'로 수익을 인식한다.
그런데 2016년 6월 추가 300세대에 대한 분양은, 이미 공정률이 15%가 넘어가고 있기 때문에, 진행률로 인식하면 안되고 인도기준으로 수익을 인식해야 한다.
그러면, 위의 경우에는 2018년 6월 공사가 완공될때까지 700세대에 대한 수익만 인식이 되고, 나머지 300세대는 2018년 6월 이후에 인식이 되는 것인데,
그렇게 되면, 위 공사를 진행한 업체의 수익은 당연히 나빠지게 되는데......
이것이 모든 아파트 건설공사의 경우에 해당하느냐?
그건 또 아니다.
현대, 대우건설과 같이 자체사업으로 건설하는 업체에만 위 규정이 적용되고,
도급을 받아 진행하는 경우엔 '지급청구권(돈 받을 권리)'을 건설사가 가지고 있다고 인정해 줘서 진행율로 수익인식이 가능하다.
*대림건설과 같이 자체사업비중이 낮은 건설사는 해당사항이 거의 없다고 함
그러니까,,자체사업을 하지 않고, 수분양사라는 걸 내세워서, 혹은 SPC라고 특수목적회사를 하나 만들고 그 회사에서 도급을 받으면 진행율로 수익인식이 가능하다는 얘기다.
혹은, 분양일정을 앞당겨서, 공사가 10%이상 진행되기 전에 1차 중도금을 받으면 끝 아닌가?? 보통 분양시점으로부터 3~5개월쯤 되면, 1차 중도금을 내고 공정률은 10%가 된다고 하는데, 공사기간 자체를 길게 잡아버리면 3개월이 지나서 1차 중도금을 낼때에도 공정률은 10%가 안되게 되는 것이다.
도대체 이게...뭔가??
피해갈 구멍은 다 있는 것이다..
아무튼,
그래도 IFRS15 회계인식기준 자체가 '진행율'을 막고,
좀 더 정확한 수익인식을 추구 하기때문에, 어느정도의 건설사 분식이나 횡령, 리베이트, 불공정거래를 막을수 있지 않을까? 생각이 들면서,
앞으로 부채가 많은 건설사나, 조선사와 같은 프로젝트성, 수주산업의 특성을 가진 회사들은 가재비 눈으로 봐야하는게 아닌가 싶다.
진행율로 하지 않더라도, 건설사는 도급을 받거나, 도급을 줘서 진행하는 사업보다는 자체사업이 더 많은 이익이 발생한다고 하니,
분명 '후분양'에 대한 고려를 하고 있을 것이고,
'후분양'에 따른 이자비용과 손실에 대해서 정부가 어느정도의 보조금을 지원할수 있을까 궁금한데, 이것은 앞으로의 부동산 시장의 향방에 따라 결정되지 않을까? 생각이 든다.
어떤 사람은, 문재인 정권이 들어오고 나서 부동산이 급격히 상승한 이유가,
이명박 박근혜 시절 세력들이 모아놓았던 부동산 물량을 털어먹기위해,
마지막 불꽃으로 급등시킨 이후, 정리한 것이라고도 하는데,
어느정도 설득력은 있는 것 같다.
문재인 정권초반에 8.2 부동산정책등, 여러가지 부동산 규제정책을 발표했음에도 불구하고,
규제정책을 우습게 보듯, 집값은 몇개월만에 엄청난 속도로 상승했기 때문이다.
뭐....그건 조금 더 지켜봐야 알수 있겠지만,
여기까지
내가 내린 결론은 IFRS15로 회계기준이 바뀐다고해서 건설사들이 무조건 '후분양'으로 사업을 진행해야 하는 건 아니라는 것이다.
Post Script.
위 글은 건설사의 수익인식 기준 위주로 작성하였는데,
포스팅하며 찾은 다른 기업들 사례이다.
매출에 대한 인식자체가 엄격해짐에따라, 고객에게 제공해야하는 반품및 하자보수, 그리고 서비스에 대한 비용을 비용으로 인식하지 않고, 매출에서 차감하는 방식으로 이루어진다.
그러면, 매출자체가 줄어드는 효과가 발생한다.
아래 사례자료들를 살펴보면서 이 포스팅은 마무리 짓도록 하자.
GS리테일
점포 경영주에게 지급하는 지원금, 보상금 : 영업외 비용 또는 판관비 --> 매출에서 차감
삼성전자(부채 7조증가)
물건 외상판매시 할인프로모션 : 판매촉진비 --> 매출에서 차감
프로모션 비용지출 확정전까지 총액을 매출채권으로 기록후 지급이 예상되는 프로모션비만큼 부채(미지급비용)로 지정.
LG전자
마케팅 비용 --> 부채로 인식 (부채는 곧 자산이므로 자산이 증가)
통신사
마케팅비용, 고객유치수수료 --> 자산으로 인식되어 고객의 가입기간동안 순차적으로 상각
가입자 1명 유치할때 보조금 24만원 : 판관비로 한번에 인식 --> 24개월동안 매월 1만원씩 상각 --> 이익잉여금이 증가하는 것처럼 보일것
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