이 책의 컨셉은 대출없이 2년에 1채씩 집을 모아가는 것이다.
'대출없이'라는 표현은 '리스크'를 감안하라는 말이지, 대출을 아예 고려하지 말라는 말은 아니고,
'모아간다'는 말은 '장기투자'를 기본으로 하라는 뜻인데,
여느 경매 투자자와 같이, 경매로 부동산을 싸게 매입해서 시세차익을 보자는 내용이 아니라,
부동산이라는 투자자산은 정성스레 가꾸고 키워나가야 한다는 마음으로 보유해야한다는 주장을 펼친다.
임대물건을 소유하고 있다면,
임차인의 요구에 귀찮아 하지말고, 그들의 입장이 되어, 수리나 교체가 필요하다면 적극적으로 응대해 주어야 한다고 한다. 직접 세입자를 컨텍해서 하기가 좀 껄끄럽다면 소개해준 부동산중개소를 통해 비용청구만 해주는 식으로 하면, 많은 수고를 덜수 있다고 한다.
자신이 가진 부동산을 최상의 상품으로 만들려고 노력하고,
그곳에 임차해서 사는 세입자를 고객이라고 생각하고 대접하라는 것이다.
그렇게 되면, 전세나 월세를 놓더라도 공실없고 전세가도 상대적으로 더 높게 받을 수가 있다.
대한민국에만 있는 전세제도를 이용해 갭으로 소형주택을 소액 (약 1~2천만원)으로 매입한뒤 2년뒤에는 반전세, 그 다음에는 월세로 전환해, 현금흐름을 창출하는 부동산을 계속 만들어 나갈것을 권한다.
경매낙찰을 통해 여러건의 경락대출을 많이 받거나, 일반 제1, 제2금융권 대출도 많이 받아서 레버리지를
과도히 일으킨다면, 단기적으로 수익률은 좋아질수 있으나 경기가 좋지 않거나 금리가 급격히 오르는시기를 잘못 만난다면 감당하지 못하고 파산 할수 있으므로 각별한 주의를 해야한다.
무리하게 욕심내지말고, 차근차근 2년에 1채씩 컨셉으로 전세가가 높은 매물을 위주로 매집하여, 현금 흐름이 창출되는 자산으로 만들고 은퇴할때까지 대출없는 부동산 여러채를 가져서, 비노동소득이 노동소득을 앞지를수있도록 장기적 안목에서의 투자를 요한다.
중간 중간에 부동산 투자와 주식투자, 사업을 했을때의 경우를 각각 비교해 주면서, 고정적인 수입이 나오는 직장인이 장기적 안목으로 부동산 투자를 해야한다는 것을 강조하는데, 저자가 직장생활도 했고 사업도 하다가 말아먹은 경험이 있어서 좀 더 와닿는 구석이 있다.
은행, 증권사, 부동산중개소등 우리를 둘러싼 많은 이해집단과 전문가들의 진짜 속내에 대해서도 간단히 분석하여 언급하고 있는데, 결국 나의 이익에 대해서는 아무 관심이 없고 그들만의 시각으로 현상을 설명하고 이해시키려고 하기때문에 살아남아 수익을 거두기 위해서는 끊임없이 공부하는 방법 밖에는 없다고 한다.
또 한가지, 땅에 투자하고 싶은 독자를 위해 한가지 조언을 해준다. 지금 당장 대지나 임야등을 구입해보려고 한다면, 여력에 따라 개인차가 있겠지만 누구나 봤을때 좋아보이는 땅은 이미 오를대로 오른 상태이고 평당단가가 높기때문에 쉽게 접근하지 못한다.
많은 금액을 투자해서 구입하더라도, 그 위에서 정원가든같은 가게차리면서 버틸수 있는게 아니라면, 정말 필요없는 돈이라서 매입한 후 잊어버릴수 있는 게 아니라면, 여러가지 세금만 많이 낼뿐 별다른 혜택을 받지 못한다. 그러므로 오히려 현금흐름이창출되는 빌라나 소형아파트를 구입해서 자금이 허락하는 한에서 월세로 돌리되 토지를 매입하는 관점을 중심으로 두고 구매하라는 것이다.
좀 더 쉽게 얘기해서 오래된 오피스텔이나 빌라는 연수가 오래되어 수리가 많이 필요하다거나 임대수익률이 낮을수 있으나 그 만큼 건물의 가치가 김가상각되기때문에 현재 매매호가의 대부분의 가치는 땅값으로 매겨서 비교해 보라는 것이다.
이 얘기는 오피스텔 내용만 주제로 부동산 책을 펴낸 어떤 기자가 (책 이름은 추후 찾아 보겠음) 얘기한 논리와 일맥상통하는 점이라 다시한번 눈여겨보고 생각해 보았다.
마지막으로 가장 인상 깊었던 내용은,
임차인을 고객으로 모시라는 부분 뒤에 이어지는,
어느정도 임대수익을 거두었다고 생각되면, 너무 많은 욕심을 내지말고
자선단체나 어딘가에 나의 수익을 기부해서 사회에 환원하는 절차를 가져라는 점인데....아직까지 내수준으로서는 언제 이 경지에 오를수 있을지 요원하기만 하다.
언제나 이론과 실전은 다르기 때문이다.
하나하나 차근차근 도전해 보아야할 일이다.
댓글
댓글 쓰기