땅 투자....과연 부동산 투자의 끝판왕일까?

땅 투자....과연 부동산 투자의 끝판왕일까?

땅투자가 먼저일까, 아파트 투자가 먼저일까??

사실 이것도 답은 없다. 

왜냐? 사람마다 스킬이 다르고, 하는 일이 다르기 때문이다.

그렇다면, 블로그 저자와 같은 일반 노동자(일명 프롤레타리아?), 직딩의 경우 어떨까??

전공이 부동산이 아니거나, 주변에 부동산 고수의 조언을 들을수 없는 상황에서

처음 쉽게 시작해 볼수 있는 투자는 바로 '내집 마련' 일 것이다.

몇몇 부동산으로 잘 나간다며, 유투브에 올렸거나, 임대수입으로 부자되는 법류의 책을 몇몇 쓴 사람들은 말한다.

보증금 작게해서 월세 살면서 투자금을 더 만들어 월세나오는 상가나 아파트 등을 몇채씩 매입하라고 한다. 그렇게 해서 현재 내가 살고 있는 집에 대한 월세비용은 월세 수익으로 상쇄시키고, 내가 매입한 부동산은 월세 수입을 가져오는 동시에 가치가 점점 불어나서 호가가 적정가치라고 판단되는 가격대로 올라가면 팔고 또다시 저평가 되어 있는 부동산을 사서 월세수입을 늘린다는 논리다.

그러면, 와이프, 애기들까지 있는데, 내가 살고 있는 월세는...2년마다 매번 이사갈수도 없고 어떻게 해야하나??

그들의 논리로는....'월세 더 올려주면 된다'로 끝난다. 월세 더 올려주는데, 나가라고 하는 집주인은 거의 없다는 것이다. 아니면, 같은 아파트에 비슷한 월세집으로 가면 된다고 하는데....현실적으로 그 방법은 쉽지 않다. 왜냐면 저당잡혀있지 않은 집을 잘 골랐다고 할지라도, 언제라도 주인이나 주인 아들이 직접 들어올수 있다. 그렇지 않은 집이라도 주인이 팔고 나서 새로운 주인으로 바뀌고 나서 새로운 주인이 집을 비워달라고 할수 있는 가능성은 완전히 배제하지 못한다.

아마도 부동산으로 돈을 벌려면 그정도 리스크는 걸어야 한다는 거겠지만, 주위의 많은 반대에 부딪히면서 쉽지는 않을 것이다. 

내가 조금더 어렸을때인 20대중반에 만난 사장님과 같은 일정부분 같은 논리라고도 볼수 있다. 그 사장님은 번 돈으로 기계장비 하나라도 더 사서 돌려야 마진이 많이 남는다면서 본인은 월세집에 산다고 했다. 

잠시 글의 방향이 다른쪽으로 빠진것 같은데, 내집 마련을 하되 월세에 살면서 하는 방법이 있다는 것을 말했다.

이 글에서 내가 말하고자 하는것은 '땅'의 속성에 대해서 설명하고 과연 일반인이 주택이 아닌 토지투자를 선행해서 큰 돈을 벌수 있느냐하는 점이다.

많은 독자들은 당연히 아니라고 생각할테지만, 당연히 토지에 먼저 투자해야한다고 주장하는 전문가가 있다. 

<한국 부동산의 미래>와 <한국의 1000원짜리 땅 부자들>을 쓴 조던(필명)이라는 분이 대표적이다. 

매입할수 있는 주체가 다양하고 외국인이나 특히 국가가 큰 예산을 들여 사들일수 있는 토지를 먼저 사야한다고 주장을 하시는데, 글이 아주 논리적이고 이런 방법도 있구나..하는 생각이 들면서도 그게 과연....될까? 하는 의구심이 든다.

사들일수 있는 주체가 돈 많은 개인으로 거의 한정적일수 있는 주택매매 보다 10배 100배 1000배이상 오를수 있는 토지를 사야 진정한 부자가 된다고 말한다.

수십배 이상이 오른후 서울역세권의 빌딩을 사라고 하는데, 마치 꿈 같은 이야기 같다. 좀 더 발품을 팔면서 알아보고 공부하면 가능할수도 있겠지만, 토지투자에 대해서는 아직까지 생소하고 멀게만 느껴진다. 공시지가나 실거래도 정확하지 않고 사기를 당할수도 있다는 불안감이 언습해 온다.

그럼에도 불구하고 왜 관심을 가지냐면...

땅부자들이 대부분 졸부형 부자라는 점이라는 것이다.

그리고 얼마전에 재방송 VOD에서본 TV서민 갑부에서 본 호떡장수의 재테크 방법이 인상 깊었기 때문이다.

그 호떡장수는 하루하루 호떡을 팔아서 번 돈으로 약 40억정도 되는 부동산을 소유하고 있었는데 그중 8할 이상이 토지였다. 아마도 그 방송이 2000년도 초반이었던것으로 기억하니 지금쯤 그 가치가 100억원은 넘었을수도 있겠다. 더욱 놀라운 것은 그 시절에 이미 요즘 핫 츨레이스인 '마곡지구'에 부동산을 소유하고 있었다는 점이다.

토지 경매 및 지분투자, 아직까지 미개발된 지역의 저렴한 땅을 사거나, 농사를 지으면서 농지연금등을 지원 받거나 하는 방법이 있을수도 있지만, 어떤 방법이 되었건(위에서 말한 월세로 살면서 투자용으로 집구매) 내집마련을 먼저하고 그 이후에 작은 소형 아파트나, 오피스텔 위주로 매매를 하면서 관련 지식과 경험을 쌓고 인맥을 만든다.

매수했던 아파트나, 오피스텔 혹은 빌라(잘못하면 빌라는 유지보수비가 더 많이 들수도 있다)에서 나오는 월세수익으로 어느정도 생활까지는 아니더라도 생활비가 벌린다면 조금씩 땅투자를 시도하는게 어떨까?

앞에서 말한것과 같이 정답은 없다.

하지만 나에게 맞는, 내가 처한 상황에서 무리하지 않으면서도 적절한 방법은 있을것이다.

영화에서나,,,어떤 명언집에서나 나오는,

"주변의 모든 반대를 뿌리치고, 새로운 도전을 하지 않으면 큰 성과를 얻을 수 없다"

라는 것도 있지만, 조심해서 나쁠건 없지 않은가.

요즘과 같이 부동산 규제가 점점 강해지는 시점에서,
많은 사람이 조심하려고 관망적인 자세를 취하며, 거래없이 호가만 오르거나 떨어질수도 있는 시점에서, 문재인 정부가 들어서고 단기간에 부동산 가격이 급등한 후, 매수가만 떨어지지 않는데, 지방 및 수도권을 시작으로 전세만 점점 떨어지고 있는 시점에서는.....

위에서 얘기한 땅투자니, 아파트 투자니, 2개다 모두 답이 아닐수 있다.


주식시장에서 "떨어지는 칼날은 잡지마라"는 말이 있다.

떨어지고 있다가...잠시 머뭇머뭇하는 순간이...반등하기위해 에너지를 응축하기 위해서 기다리고 있어서 기회가 되는게 아니라, 당신을 지하실로 잡아 끌어버릴수도 있는 함정일수도 있다는 것이다.

부동산에 대해서는 너무나 여러관점이 많고, 갑록을박을 하고 있으니, 땅투자를 선행하는 것과 연계해서 이야기하는 것은 여기에서 마무리 하도록 하겠다.