[도서리뷰] 대한민국 부동산의 미래

오랜만에 괜찮은 부동산 관련책을 발견하였다.


대한민국 부동산의 미래(사진)

저자는 이글 이전에도 '실전 임대사업 투자기법', '1000만원으로 시작하는 재개발 투자'라는 부동산 관련 책을 썼고, 그 이후에는 '한국의 1000원짜리 땅 부자들', '4차산업혁명 시대 투자의 미래' 라는 책을 펴냈다.

이중에서 한국의 1000원짜리 땅 부자들은, 사지 못하고 서점에서만 잠깐 보았고,
지금 리뷰를 쓰고 있는 책을 보고 저자의 논리적인 생각과 혜안에 놀라서 '4차산업혁명시대 투자의 미래'까지 구입해서 읽어 보게되었다.

(나중에도 쓰게 되겠지만, 4차산업관련해서는 '손정의가 선택한 4차 산업혁명의 미래'라는 책도 꽤 괜찮다.)

저자는 2000년 이전 경매투자시기, 2004년 이전은 분양권 투자, 2006년은 재건축 아파트 투자시기등 각 시기별 국내 부동산 투자흐름에 대한 설명부터 시작하여 앞으로 다가올 대한민국 부동산 미래에 대해서 '잃어버린 20년 일본'의 사례와 중국인의 세계 부동산 투자에 비추어 최상의 시나리오1,2,3 / 최악의 시나리오 1,2,3을 그려주고 있다.

설명하는 중간중간에 부동산의 큰 흐름이 될수 있는 세계정세 및 금리흐름, 환율과 석유(에너지), 거시적 관점에서 설명할수 있는 거의 대부분의 요소에 대해서 언급하며 그 연관관계를 설명해 주고 있어, (대부분은 알고 있던 내용도 많았지만) 더 자세히 알게 되면서 더 깊은 이해를 할수 있도록 도와주었다.

간단하게 결론부터 먼저 얘기하면,

앞으로의 부동산 투자에 있어서,
서울 및 수도권 1기 신도시(평촌, 판교 분당, 부천, 일산등 서울에서 10~20Km이내)는 상대적으로 안전하나,
2기 신도시 및 2기신도시급인 김포한강, 동탄, 양주, 송도, 영종도 등은 서울과의 거리가 30~40Km 떨어져 있으므로 서울과의 근접성이라는 차원에서 보다 위험하다는 것이다.

그 이유로 일본의 신도시인 '다마신도시의 몰락'을 예를 들어 설명하고 있다.
몰락했다는 다마 신도시가 도쿄로부터 30Km로 제일 가까운데, 나리타신도시(80Km), 지바신도시(50Km)는 굳이 설명을 하지 않아도 어떨지 상상 할수 있을 것이다.

인구가 늘어나던 1960년대 일본에서는 1990년대 우리나라에서 신도시를 설립한것과 같이 신도시를 건축하기 시작했다고 한다. 초반에는 주거난도 심하고 오래된 목조 가옥들로 구성된 도쿄 도심보다 신혼부부를 필두로한 젊은이들이 신도시를 더욱 선호해서 부동산 프리미엄이 많이 붙었었다고 한다.  그리고 정부에서도 이주를 장려했기때문에 신도시에서 도쿄로 출퇴근하는 직장인들에게 비싼 교통비까지 보조금을 주었다.

여기서 잠시 의문이 드는 것은 왜 일본은 대한민국 1기 신도시와 달리 1기 신도시가 수도 도쿄로부터 30Km 이상 되는 곳에 신도시를 설립하게 되었을까...?  일본 신도시 몰락의 주된 이유가 수도와의 접근성때문에 발생하게 되는것 같은데 왜 일본 1기 신도시가 도쿄로부터 멀리 지어졌는지에 대한 이유는 책에 나와있지 않다.

서울과 수도권이 상대적으로 안전하다는 이유로,

일본처럼 콤팩트 시티가 될수 있다는 점, 중국인의 매수 가능성, 베이비부머들의 은퇴시기에 맞춰 노년 준비를 위해 임대용 부동산을 필요로 할것이라는 점을 들고 있다.

여기서 콤팩트시티가 될수 있다는 점은...이해가 간다.

개인적으로도 교통과 통신시설이 발전할수록 코어가 되는 주요 광역 도시급만 점점 커지면서 연결되지 지방의 시골과 같이 낙후된곳은 앞으로도 계속 낙후되고 말것으로 생각하고 있다.  

  서울의 랜드마크가된 제2롯데월드를 봐보자. 준공시..석촌호수 및 정치권과의 문제등등 이런저런 말이 많았지만 결국에는 준공되었고 계속적으로 영업을 하고 있다.  롯데월드가 건설사들의 레퍼런스가 되어...땅값이 비싼 서울엔 언제든 용적률 관련 법을 제정하여 초고층 빌딩을 세울수 있지 않을까? 롯데월드가...그 서막의 시작이라면 어떨까?? 당연히 많은 이해관계가 또다시 대립하겠지만 그 가능성만은 배제할수 없다. 

  나이가 들면 무엇보다 몸이 불편하기때문에 한 장소에서 병원 공공기관 은행 마트 모든걸 해결하고자 할것이고 고령화사회가 되면 그런 수요가 더 많이 발생하게 되지 않을까? 그럼 1개 빌딩에서 모든걸 수용할수있는 초고층 건축물들이 들어설수도 있을것 같다. 

좀 더 허황되지만 재밌는 상상을 해보면 나이대 대로 40대는 40층대를 다 사용하고, 50대는 50층대 60대는  60층대, 또는 반대로 나이많을수록 저층으로 지정할수도 있겠다. 

2번째로 중국인의 매수는 정말 최상의 시나리오가 되겠지만....급작스럽게 집값, 상가가격 상승하면서 물가가 올라가고 자영업자들이 퇴출되게되는등 중국인들이 많아질수록 많은 사회적 문제가 대두될것같다.

 제2의 차이나타운이 될수도 있는 대림역일대에서 가리봉동까지의 중국인지대..중국인이 일대 상가뿐 아니라  일부 아파트들도 사들여서 금액을 올려놓았다. 

 그리고 저자가 말하는 명동에서 쇼핑하고 홍대를 지나 공항철도로 이어지는 동네중에 마지막길이라는 아직 상대적으로 미개발되었다는 연남동...

  참고로 캐나다는 자국에 투자하는 외국인에 대한 영주권을 중국인때문에 없애거나 바꿨다고 한다. 미국 한인타운이라 불리는 LA상가는 중국인들이 사서 한국계 자영업자들을 쫓아내고 있는 실정이라고 하니....중국인들에게 투자유치한 제주도 땅값 및 행패들을 보면 더 설명하지 않아도 알것 이다.

자....이제 마지막으로 베이비부머들의 은퇴시기에 찾게되는 노후준비대책으러 임대부동산 매수와 수요증가가 남았다. 

이것이 아직까지 나로 하여금 임대부동산을 전세끼고 매수하게끔 부추기고 있다. 

굳이 세를 끼고 살려고 하는 이유는, 아직까지 대한민국 서울 및 수도권 소형아파트, 오피스텔, 원룸등의 임대수익률이 낮기 때문이다. 지금이나 앞으로 조금 더 보합을 보이다가 떨어지면 역세권 임대물건을 세끼고 샀다가 월세로 돌려도 될것이다. 홍콩 싱가폴 미국등등의 선진국 사례를 봤을때 대한민국 임대가는 아직 싼것 같다고 여겨진다. 

 역발상으로,,다 아는 사실이니까 역발상까지는 아니지만 20평대 후반의 서울 역세권 오피스텔을 매수 및 전전세 내서 쉐어하우를 돌리는 것도 좋은 아이디어긴 하다.

문제는 타이밍 좋게 지르는 것이다.