[부동산투자이야기] 하남미사지구 동양파라곤

아침에 일어나보니, 새벽에 와이프로부터 카카오톡 메세지가 와있었다.

하남
미사역 동양파라곤 청약을 넣어보자는 것이었다.

음....신혼 초기때 열심히 넣어보고 둘째를 가졌을때 마지막으로 청약을 넣어본 이후로는 분양에 별 관심을 가지지 않았었다.

왜냐면 무엇보다 분양가가 너무 비싸다고 생각했기 때문이었다.

그런데 이번 하남시에 미사 파라곤 분양은
분양가 상한제 때문에 평당 1500만원을 넘을 수 없어서 주변시세에 비해 평당단가가 400여백원 저렴해서 청약 당첨이 되기만 하면 바로 약 3~4억이상 시세차익이 발생하므로 개포주공처럼 로또 아파트라는 것이었다.

그런데 투기과열지구에 해당하므로 전매가 입주시전까지 무조건 제한된다고 알고 있다.

한번 확인해 볼까??

먼저 건설사 홈페이지에 들어가 확인해 보니, 일반 아파트는 아니고,
주상복합 아파트였다.

왜 주상복합 아파트로 구성했을까? 궁금증이 일어난다.
주상복합 아파트 8개동에 각 30층, 주상복합이니....당연히? 평형대는 중대형만 존재하고, 30평대 아래로는 (102제곱미터 아래로는 X) 분양물건이 없었다.

가만히 살펴보니, 역세권 단지라고는하는데......
아직 5호선 지하철은 들어온 상태가 아니라, 들어올 예정이었고,

광고문구에 '베드타운에서 벗어나....자급자족이 가능한....'

음....이 말은 무엇인가?? 베드타운으로 전락할수 있다는 우려가 있었다는 말이 아니었을까? 생각해 보고, 지도를 살펴보았다.

(저기 위에 빨간색으로 표시한 부분이 미사 파라곤 아파트 건설예정위치)

주위를 자세히 살펴보면, 한마디로 아파트 말고는 뭐...없다.

그리고 미사역 5호선역이 생기면, 내가 생각했을때 미사 강변쪽에서 중심지가 될것 같은 느낌인데,,,

아직 제대로된 상권조차 없고, 미사역 바로 위에 건설되어서 역사 지하철과 바로 연결되는 아파트이니 만큼, 아파트 지하와 지상1,2층 정도는 상가로 활용해야 사람들도 많이 찾게 되면서 상권이 형성 되는 것이다.

맞나요? 건축 디자인 관계자님들?

미사 파라곤만 봐도 925세대, 약 1천세대라 치고,
앞으로 완공될 오피스텔들과 미사역 서, 남, 북쪽에 배치된 아파트 단지들만 해도 못해도 1만세대정도 되지 않을까?? 통밥으로 굴려도 그정도 숫자가 나오는 것 같은데....이들이 지하철을 이용한다면 미사역 상권은 커질수 밖에 없을 것 같다. 그 수요를 미사 파라곤이 메꿔줘야할것 같은....느낌인데.....

그렇다면, 투자하기는 좋을 것 같은데, 막상 살기는 좋지 않을수 있다.

왜냐면 사람이 너무 많이 있으면 당연히 좋을게 없지 않는가?
지하철 내려서 바로 엘리베이터 타고 집으로 올라가야하는데, 상가 이용하는 사람들때문에 불편하지 않을까?? 새벽에도 시끄러울수도 있고, 음식냄새나 어중이 떠중이 많이 몰리면 사람에 따라 다르겠지만 정신사나울수도 있다.

(어떤 방식으로 설계를 하느냐에 따라 당연히 이러한 우려는 없을수도 있다.)

8개동중 1동도 예외없이 전부 주상복합이니.....
하남종합운동장을 찾는 사람들은 당연히 역에서 내려 미사 파라곤 아파트 지하상가를 통해서 지상으로 빠져나갈 수도 있을 것이다.

나같이 조용한 곳에 살고 싶어 하는 사람에게는 짜증날수 있으나,
상가가 바로 내가 사는 곳 아래층에 있는걸 오히려 더 좋아할 사람들도 분명 많을 것이다.

거기다가.....분양가 상한제로 당첨만 되면 로또라고 광고하고 다니니....
어느누가 청약을 넣으려고 시도하지 않겠는가??

여러조건들을....살펴보기 전에는 말이다.

일단 여느 청약과는 달리 특공(특별공급)에 다자녀와, 노부모봉양자만 해당이 되고, 신혼부부는 특별공급 자격이 부여되지 않는다.

1순위도, 청약통장 가입기간이 2년이상 지난자, 세대주인자등, 투기조정지역 답게 깐깐한 조건이 따른다.

베드타운이 될것이라 우려한 점은, 단점과 동시에 장점으로 꼽히는 사항일 것 같다.

아래는,
미사역 인근에 주변에 산업단지가 포진, 또 들어올예정에 대한 내용이다.

-코스트코(고용창출 약 16,000여명, 대지면적 약 4313평, 지하2층, 지상5층, 주차 977대)
-고덕상업복합단지(입주 2020년, 대지 36,704평, 고용창출 3만8천여명예상)
-강동첨단업무단지(입주 2014년, 대지 16,192평, 고용창출 약 1만5천여명)
-ITECO(입주 2012년 대지면적 8,200평, IT벤처기업, 약4천여명 고용창출)
-하남스타필드(입주 2016년, 대지면적 35,700평, 고용창출 약7천여명)
-엔지니어링복합단지(입주 추진중:그린벨트문제해결, 대지 25,172평, 고용창출 16,000여명)

위와 같이 많은 직장인들의 매수 수요가 발생할 것 같기는 하다. 아마도... 차를 타면....한 10분정도 걸리지 않을까?


덤으로 5호선 뿐만이 아니라,
9호선도 얼마전 4단계 연장선 예비타당성통과(고덕-신고독-샘터공원-강일(미사)-남양주) 했다고 한다. 


제2경부고속도로 계획사항
구리-안성 1단계 2022년에 완성예정(하남을 거쳐감)
안성-세종 2단계 2025년에 완성예정

유투브에서 어떤 영상을 보니,

하남의 '하'자가 '물 하(河)'를 쓰고, '남쪽 남' 자를 쓰니, 이게 곧 강남이라는 뜻과 같고, 곧 실제 강남을 능가할 것이라는.....조금 허황되 보이는 강의도 엄청나게 많은 사람들을 데리고 강연장에서 하는 모습도 보였는데....왜 투기과열지역이 되었는지 알것 같았다.

호재가 될만한 사항들은 좀 정리해 보자면

1. 주변시세대비 상대적으로 낮은 분양가 (평당 약 4~5백 낮음)

2. 6억이하 분양가의 경우, 중도금 대출이 일부 가능함.

3. 주변 산업지구 활성화로 인한 인구유입가능성 높음. 

   (직장과 내 집이 가까울수록 집가치가 올라감)

4. 자체상권형성으로 산업지구 직장인들이 잠만 미사에서 자고 일과 여가, 놀러다니는 것은 서울로 이동하지는 않을 것임.(이것은 아직 불완전한 사항)

5. 서울 접근이 용이 

자가이용시
서울강남 -- 서울 강서구  40분 23.7Km
서울강남 -- 분당 판교보다 33분 16.9Km
서울강남 -- 하남미사 25분 20.7Km

지하철
5호선 여의도 57분, 8호선 잠실 22분, 2호선 강남 41분, 9호선 고속터미널 46분




그래도,

하남시는 현재 내가 거주하고 있는 곳과 직장과는 너무나 멀다.
그리고, 주상복합이라 관리비가 많이 나온다..
경기도인데 투기과열지역이라 전매가 입주전까지 아예 불가능하다.
계약금이 분양가의 20%로 좀 세다. (가장 작은평수인 102제곱미터 10~19층 기준으로 보면 분양가 약 5억6천4백 x 20% 는 113,640,000원의 현금이 당장 필요하다. 당연히 돈이 없다. ㅠ), 그리고 중도금 대출이 전액다 안되고 50%만 될 가능성이 많다...왜냐고 묻지 마시라...투기과열지구니깐....

 얼마전에 직접 가본 안산쪽의...송산신도시와 느낌이 비슷할 것 같다.
주변에...보이는 곳이 모두 아파트 밭이다. 입주를 시작하고 있더라도 주변이 아직 개발이 덜되어 편의시설도 제대로 갖춰지지 않고, 지하철이 완공되지 않아, 차 없으면 다니기 불편할것 같은 느낌이다.

모르겠다..

혹자는 아직 개발되기전 긍정적인 상상력을 발휘하여 과감히 투자해야, 더 부자가 된다고 하는데....

나는 아파트 분양은, 투자가치가 그렇게 있을지 모르겠다. 4~5년전만해도, 투자할만것 같았지만 지금은 너무 단기간에 과열되고, 새로나오는 분양아파트일수록 분양가는 높아져만 간다. 그래서 일부지역에 분양가 상한가를 만들어뒀겠지만 말이다.

정권이 문제인가....아니면 부동산시장이 과열이라서 당연히 규제를 해서 균형을 맞추려고 하는것인가...닭이 먼저냐 알이먼저냐...인것 같지만,

요즘 미국국채금리상승에 따른....신흥국들의 금리 상승이 심상치가 않아 각별히 조심해야하지 않을까? 생각도 든다.