롯본기힐스와 박원순 서울시장의 도심개발

최근 박원순 서울시장과 문재인 정부의 부동산 정책이 엇박자를 빗었었다. 

박원순 입장에서는 자신의 임기내에 뭐라도 더 서울을 개발하고,
업적을 쌓고 싶은데,

문정권에서는 집값 올라간다고 다 막아놓았기 때문이다.

이해되지 않는 정책중의 하나가, 노후 건물들의 재건축, 재개발은 다 막아놓고,
그나마도 얼마 없는 서울시내 그린벨트를 해제하고 아파트를 지어라고 하니,

박원순 시장입장에서도,
분통터질 입장일 것이다.

그래서 당연히 반대를 했을 것이다.

개인적으로 둘다 좋아하지는 않지만 문재인 보다는 박원순이 조금.....더 똑똑한것 같다.

서울을 개발하면,
집값 올라가고, 투기를 조장하는게 아니라,
서울을 개발해서, 공급을 늘리면 오히려 집값은 안정을 되찾을 것이라는 것이 내 개인적인 생각이다.

하지만,

지금의 상황은 어떠한지 잘 살펴보자.

현재, 서울시내에 추가적인 재개발, 재건축은 거의 다 막혔다고 보면된다.
건축 내용연수를 40년이상으로 늘렸고, 관련 허가도 어렵게 만들고, 대출규제도 심하기 때문이다.

이런 상태에서,
노태우정권 1990년대 수도권 1기 신도시가 평촌, 산본, 부천, 일산등지에 있는 상태에서,
노무현 정권때 제2기 신도시를 김포, 화성, 동탄, 파주, 인천검단등지에 서울 중심가로부터 약 30Km 떨어진 곳에 건설하게했고, 현재 막 입주를 시작하고 있거나, 추가 분양중이다.

이런 상태에서 서울집값을 잡겠다고, 3기신도시를 짓겠다고 한다.

어디에??

바로 1기 신도시와 2기 신도시 사이에 말이다.

그래서 2기 신도시 건설사들과 2기 신도시 아파트에 청약당첨되어 입주를 기다리고 있는 시민들이 크~게 반발하는 것이다.

당연한 것이다.

2기 신도시는 서울중심부 반경 30Km쯤에 위치하고 있는데,
어느 누가 서울과 더 가까운 3기 신도시를 놔두고, 그것보다 10Km이상 더 먼 2기 신도시로 이사를 가겠는가 말이다.

어떤 인터넷논객은 이런말을 하였다.

불난 곳은 서울인데, 비가 많이 와서 홍수걱정하고 있는 경기도에, 정부는 물을 더 퍼붓고 있다는 것이다. 

참 적절한 비유인것 같아서 무릎을 탁 치게 한다. 

그런데 가만보자.

처음부터 경기도에 공급을 늘리지 않고,
서울자체내에서 오래된 건물은 허물고, 헌 동네는 재개발하는 정책으로 공급을 늘렸으면,
괜찮았을 것이다.

하지만 경기도에 3기 신도시까지 생기는 마당에, 경기도 공급은 엄청나게 늘어나게 생겼는데 서울에 용적율을 획기적으로 600%이상 높이고, 일본의 롯본기힐스처럼, 주요역세권 위주로 약 50층~100층짜리 큰 건물을 몇개씩 지어서 주상복합으로 만들면 어떻게 될까??

서울과 인접한 곳을 제외한 수도권 경기도는 다 죽는것 아닐까??

곧 경기도에 집은 널리게 되는데,
사람들이 더 선호하는 서울 주요시내에 공급이 늘어나기 때문이다.


수도권 광역열차 GTX의 요금이 얼마로 측정될지는 모르겠다.

아무래도 일반 지하철보다 빠르고,
보상금 문제등으로 지하로 47M가량 일반 지하철역보다 더 깊은곳에서 달리게 되는데,
운영비가 더 비싸지 않을까??

GTX로 얼마나 제2기 신도시들이 커버될지 미지수다.

관련글
[도서리뷰] 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?? (BTO, BTL 및 철도사업진행단계 정리)
http://getmoneyball.blogspot.com/2018/07/bto-btl.html


마치 일본의 사례와 같이
처음에는 신도시 이주를 정부가 장려하면서, 비싼 일본의 교통요금을 지원해줬었다가,
나중에는 정부지원금도 없고, 교통비만 20~30만원 한달에 지불하게 되니까,
그냥 도쿄 시내로 들어와서 월세로 사는것이 더 편하고 효용이 크니까,
신도시에는 노인들만 사는 정말 노인들의 도시가 되어버린것처럼 되어 버릴수도 있을것 같다.

그럼 일본은 왜 신도시들이 죽고, 주요도시인 도쿄는 더 번창하게 되었을까??

그래 캡쳐 그림을 보자.

바로 컴팩트 시티 때문이다.

급속한 노령화가 오고, 도시가 헐렁해지니, 컴팩트, 즉 압축해서 좁은 공간을 최대한 활용하게 만드는 것이다. 왼쪽 그림과 오른쪽 그림을 비교해서 보면 이해가 쉽다.

‘콤팩트시티’는 외곽으로의 도시 확산을 억제하면서 주거, 직장, 상업 시설 등의 기능을 가능한 기존의 원도심 안으로 집중화시켜 인구밀도를 높이고, 도시기능을 효율화하는 도시를 말한다.

 

인구 증가율을 전제로 도시계획을 세우는 우리나라와 달리 미국, 독일, 일본 등에서는 인구 감소와 고령화 추세에 따라 도시 기능을 축소, 정비하는 데 주력하고 있다. 특히 일본에서는 지난해 10개 이상의 도시를 선정해 콤팩트시티 건설에 집중하고 있다.

1986년부터 낙후된 롯폰기힐스의 재개발 사업에 뛰어들어 17년 만에 도쿄의 신흥 부촌이자 새 랜드 마크로 이끈 모리빌딩의 모리 히로오 부사장은 “미래도시를 위해 콤팩트시티의 개발은 반드시 필요하다”고 강조했다.

“일본 정부는 도심을 비롯한 도시 외곽에 고령자가 다수 거주할 경우 사회, 복지 서비스를 제공하는 데 시간과 비용이 많이 들기 때문에 최대한 도시를 압축하려 하고 있습니다. 주택, 슈퍼마켓, 병원, 미술관 등이 한데 모여있는 콤팩트시티는 이동거리가 짧아 고령자에게 효율적입니다.”

관련기사:
균형발전 보다 효율적인 일본의 ‘콤팩트시티’ 개발전략
http://pub.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1002&nNewsNumb=20170122721&nidx=22722

컴팩트 시티 정책의 결과로 '롯본기힐즈'와 같은 초대형 종합복합건축물이 생겨난 것이다.

그 안에는 놀랍게도 외국인학교를 비롯해 학교와 학원, 유치원이 있을 뿐만 아니라,
영화관부터 각종상가와 사우나 시설, 그리고 위층으로 올라갈수록 오피스 사무실, 그리고 주거공간이 있다.


박원순 서울시장이 생각하는 구상이 바로 이것이다.

종로나, 을지로에 요즘 빈사무실이 많이 생기는데,
그런것들을 막고, 저소득층뿐만아니라 중산층까지 고려한 임대주택을 롯본기힐즈와 같은 건물의 공급으로 제공하겠다는 것.

그것이 바로, 용산과 여의도 영등포의 택지를 개발하겠다는 주장과 일맥상통하고 있다.

몇몇 전문가들은 현행 주택인가법등을 들면서,
각종 규제때문에 쉽지 않을 것이라고는 하나, 결과적으로 미래는 사람들이 편리하다고 생각하는 쪽으로 움직이게 되어있다는것이 내 생각이다.

그리고 서울시는 예전부터 자동차 없는 도시계획을 세워왔다.

그것또한 컴팩트 시티와 연관되어 있다고 하겠다.

용적률 제한을 없애고 롯본기힐즈와 같은 거대건물들을 주요역세권마다 건설한다고 생각해 보자. 그리고 그 건물 상층부는 주택으로 사용할수 있고, 건물안에 학교도 있고, 각종 편의시설이 모두 빠짐없이 있다. 

지옥철과 만원버스로 시달리는 출퇴근을 할필요도 없다.
왜냐면 건물안에 회사도 다 있다면 말이다.

친구를 만나러 가야하면, 지하로 연결된 지하철을 이용해서 바로 이동이 가능하다.

생각만 해도 아주 편리할 것같다.

일본의 현재 롯본기힐즈가 있는 곳도 과거엔 소방차 한대 지나다니기 어려운 허름한 동네였다고 한다. 도시 재개발로 인하여 4300평방미터가 넘는 모리 공원도 생기고 큰 규모의 복합건물들도 생겨나 사람들을 모여들게 한다.

바로 주변 경제가 살아나는 것이다.


요즘 '도시의 승리'라는 책을 조금씩 읽고 있는데, 
그 책에서도 마천루인 스카이스크래퍼 고층건물들이 필요한 이유에 대해서 설명하고 있다. 도시는 계속해서 개발되어야 한다는 게 주된 논점인데, 고층건물들로 인해서 생겨날수 있는 문제들을 4차산업혁명과 같은 기술개발로 극복해 나가야 국가 경쟁력도 생긴다고 주장하고 있는데, 어느정도 설득력이 있어 보인다.


하지만, 아직까지는 단순한 전망에 불과하다.

컴팩트시티와 롯본기힐즈......

앞으로 서울과 수도권의 집값의 미래는 어떻게 다가올 것인가?
과연 서울만 오르고, 경기도의 집값 폭락은 도래할 것인가?
아니면, 기다리는 조정은 왔으나 생각만큼 큰 타격이 아닐수도 있다.
언제나 변수라는 것이 존재하기 때문이다.

어쨋든,
꾸준히 연구하고 살펴보면서, 부동산 시장에서 대응할 방법을 생각해 보자.